Escritura e registro não são a mesma coisa. A escritura pública é o documento lavrado no Tabelionato de Notas que formaliza o acordo de compra e venda entre as partes. O registro é o ato feito no Cartório de Registro de Imóveis que efetivamente transfere a propriedade e coloca o imóvel no seu nome na matrícula. Pela ordem, primeiro vem a escritura, depois o registro, e é o registro que torna você o dono. Ter apenas a escritura, sem registrar, deixa a compra pela metade.
Essa confusão é uma das que mais gera prejuízo em Juiz de Fora e região. Muita gente lavra a escritura, guarda o documento e acha que terminou. Anos depois descobre que, no cartório, o imóvel ainda está no nome do vendedor. Entender a diferença evita esse erro.
O que é a escritura pública
A escritura pública de compra e venda é o documento lavrado por um tabelião no Cartório de Notas. Nela, comprador e vendedor declaram o negócio, o valor, as condições e a intenção de transferir o imóvel. O tabelião confere a documentação, a identidade e a capacidade das partes e dá fé pública ao ato.
O artigo 108 do Código Civil determina que, salvo disposição legal em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo. Ou seja, na maioria das compras de imóvel, a escritura pública não é opcional, é exigência de validade.
Mas atenção: a escritura, sozinha, ainda não transfere a propriedade. Ela é o título, o documento que autoriza o passo seguinte.
O que é o registro do imóvel
O registro é o ato praticado no Cartório de Registro de Imóveis, que é diferente do Cartório de Notas. É no registro que a escritura é levada à matrícula do imóvel, e é esse lançamento que muda oficialmente o nome do proprietário.
O artigo 1.245 do Código Civil é claro: a propriedade entre pessoas vivas se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. E o parágrafo primeiro reforça que, enquanto o título não é registrado, o vendedor continua a ser havido como dono. Em outras palavras, sem registro, a propriedade não passou para você, por mais que a escritura esteja assinada e paga.
Qual vem primeiro, a escritura ou o registro
A ordem natural é esta:
- as partes acertam o negócio e, quando exigido, lavram a escritura pública no Tabelionato de Notas;
- recolhe-se o imposto de transmissão (ITBI) na prefeitura;
- leva-se a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis para o registro na matrícula.
Só depois do terceiro passo é que o comprador se torna, de fato, o proprietário registrado. Pular a última etapa é o equívoco mais comum e o que mais causa dor de cabeça no futuro.
O que é a matrícula do imóvel
A matrícula é a certidão de identidade do imóvel. Cada imóvel tem uma matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis, onde ficam anotados o histórico de proprietários, as compras e vendas, as hipotecas, as penhoras e outros atos. Quando você registra a sua escritura, esse ato entra na matrícula e passa a valer contra todos.
Por isso, antes de comprar, é fundamental pedir a matrícula atualizada. Ela mostra em nome de quem o imóvel está e se existem dívidas ou restrições que possam comprometer a compra.
O risco de ter só a escritura e não registrar
Quem lavra a escritura mas não registra fica exposto a problemas parecidos com os do contrato de gaveta:
- o vendedor ainda figura como dono e poderia, em tese, negociar o imóvel de novo;
- dívidas do vendedor podem atingir o imóvel enquanto ele continua registrado no nome dele;
- na sucessão, o bem pode ser tratado como parte do patrimônio do vendedor;
- o comprador tem dificuldade para financiar, vender ou usar o imóvel como garantia.
Se você já vive uma dessas situações, a nossa página sobre regularização de imóveis mostra os caminhos para colocar tudo em ordem.
ITBI e custas: os custos da transferência
Entre a escritura e o registro existe uma etapa que não pode ser esquecida: o imposto de transmissão de bens imóveis, o ITBI, cobrado pela prefeitura sobre a transferência. Sem a guia de ITBI paga, o registro não se conclui. Além dele, existem os emolumentos do Tabelionato de Notas, para a escritura, e os do Cartório de Registro de Imóveis, para o registro. Esses valores variam conforme o município e o valor do imóvel. Planejar essas despesas desde o início evita a interrupção do processo no meio do caminho, que é justamente quando muita gente acaba parando na escritura sem registrar.
E quando o imóvel é financiado
Na compra financiada, o contrato firmado com o banco costuma ter força de escritura pública para fins de registro. Ainda assim, esse contrato precisa ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis, onde entram na matrícula tanto a transferência para o comprador quanto a garantia em favor do banco. Enquanto o financiamento não é quitado, essa garantia permanece anotada. Depois de pago, é preciso providenciar a baixa dessa anotação para que a matrícula fique inteiramente livre em seu nome. Deixar essa baixa pendente é um descuido comum que aparece anos depois, na hora de vender.
Como conseguir a matrícula atualizada
A matrícula atualizada é solicitada no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região onde fica o bem. É um documento simples de obter e que deveria ser o primeiro passo de qualquer negócio imobiliário. Ela revela a situação real do imóvel e evita surpresas, como um proprietário diferente do esperado ou uma dívida registrada. Antes de comprar, de vender ou de regularizar, comece por ela. Quem compra com base apenas na palavra do vendedor, sem conferir a matrícula, assume um risco que poderia ser evitado com uma certidão de baixo custo.
Vale ainda lembrar que escritura e matrícula são documentos distintos. A escritura é o instrumento do negócio, lavrado no Tabelionato de Notas. A matrícula é o histórico oficial do imóvel, mantido no Cartório de Registro de Imóveis. É na matrícula que o registro da sua escritura passa a constar, e é ela que comprova, para qualquer pessoa, quem é o proprietário atual.
Exemplo prático
Um casal compra um apartamento em Juiz de Fora, lavra a escritura e comemora. Só que não registra, para economizar as custas do momento. Cinco anos depois, decidem vender. Ao pedir a matrícula, descobrem que o imóvel ainda está no nome do vendedor antigo, que enfrenta um processo de dívida. Agora, além de registrar, será preciso avaliar se há alguma restrição que atinja o bem. O que teria sido um passo simples virou um problema, apenas por causa da etapa que ficou pendente.
Costumo dizer aos clientes que a compra do imóvel só termina no registro. A escritura é meio caminho, o registro é a chegada. Em oito anos de atuação, vi muita gente perder tempo e dinheiro por parar no meio.
Perguntas frequentes sobre escritura e registro
O que é mais importante, a escritura ou o registro?
Os dois têm funções distintas e complementares. A escritura formaliza o negócio, o registro transfere a propriedade. Sem o registro, porém, você não é o dono formal, então é ele que garante a titularidade.
O que vem primeiro, o registro ou a escritura?
Primeiro a escritura, feita no Tabelionato de Notas. Depois o registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis, que conclui a transferência.
Pode fazer a escritura e não registrar?
Pode, mas não é recomendável. Enquanto a escritura não é registrada, a propriedade não se transfere e o imóvel continua, para o cartório, no nome do vendedor, com todos os riscos que isso traz.
Comprei imóvel de valor baixo. Ainda preciso de escritura pública?
Depende do valor e das regras aplicáveis. A lei dispensa a escritura pública em alguns casos, mas isso exige análise. Mesmo quando dispensada, o registro na matrícula continua sendo o passo que transfere a propriedade.
Se você tem dúvida sobre a situação registral do seu imóvel em Juiz de Fora, na Zona da Mata ou na Região dos Lagos, fale comigo pelo WhatsApp para uma orientação inicial sem compromisso. Sou Fernando Guedes, advogado inscrito na OAB/MG sob o número 190.982.